Um dos principais fatores de sucesso ao efetuar um investimento é a estrutura tributária adotada, e isso não é diferente no mercado de Real Estate norte-americano. Traremos neste artigo as principais considerações a respeito da estrutura internacional mais eficiente e utilizada por grandes players para investir em ativos imobiliários nos EUA: as Leveraged Blockers.

Esse tipo de estratégia utiliza a mesma estrutura das tradicionais Double Corp, compostas por uma empresa offshore (Cayman, Ilhas Virgens Britânicas – BVI etc.) e que controlam empresas nos EUA (tributadas como C-Corporation), que, por sua vez, investem nos ativos imobiliários. Os principais benefícios dessa modalidade são proteção patrimonial e eliminação do risco de imposto de herança nos EUA.

Porém, nos Estados Unidos, esse tipo de estrutura possui tributação sobre lucros distribuídos de 30% (diferente do que ainda acontece no Brasil). De forma evitar essa taxação, é comum que as capitalizações às empresas detentoras dos ativos  nos EUA sejam consideradas como um empréstimo do sócio (em geral até 60% do valor) sem juros, em vez de capital social.Ou seja, em eventual retirada de valores da empresa, há a possibilidade de considerar esse movimento como uma redução do valor de empréstimo do sócio à empresa, em vez de uma distribuição de dividendos, eliminando a tributação de 30%.

Veja a ilustração para melhor entendimento da estratégia “Double Corp”:

Contudo, de modo a aproveitar todos os benefícios das Double Corps e aumentar ainda mais a racionalização fiscal da estrutura, investidores institucionais e fundos de investimento têm adotado a estratégia Leveraged Blocker. Veja a seguir as vantagens e principais questões a considerar.

Leveraged Blocker Structure

Diferentemente das estruturas tradicionais de empréstimo (focadas em eliminar a tributação sobre dividendos), as Leveraged Blocker Structures são estruturas que conseguem aproveitar os juros no empréstimo entre as empresas da estrutura para reduzir o lucro fiscal na empresa norte-americana. Em verdade, esses juros podem, por vezes, zerar a exposição a impostos da empresa norte-americana, que nesse tipo de estrutura é de 21% flat.

Em termos práticos, a depender do nível de empréstimo  e da taxa de juros aplicada (em geral, entre 50% e 80% e 5% a 12% ao ano, respectivamente), é possível que o resultado fiscal seja negativo (vantajoso ao investidor, pois não há pagamento de impostos), mesmo que a rentabilidade final do investimento seja positiva, em virtude do recebimento de distribuições e perspectivas de valorização do imóvel.

Porém apenas a utilização de empréstimos com juros não torna a estrutura completamente eficiente em termos fiscais. Em regra, os juros pagos por empresas norte-americanas a não residentes sofrem uma retenção de 30% do valor bruto — é o chamado withholding tax. Esse é o mesmo tributo que é retido pelas C-Corporations nas distribuições de dividendos pagas a não residentes fiscais nos EUA (nesse caso, a empresa offshore que citamos).

Contudo, caso os contratos de empréstimo e a estrutura de investimento obedeçam a alguns requisitos (veja abaixo), também há a possibilidade de não haver taxação ou qualquer retenção sobre os juros ao nível da empresa offshore (Portfolio Loan Exemption). Ou seja, o grande benefício dessa estratégia está na dedução (retirada) do valor de juros da base de cálculo do imposto de renda da empresa norte-americana, além da não tributação pela empresa offshore.

Requisitos do Portfolio Loan Exemption

Conforme o IRS Code (código tributário dos EUA), são necessários o cumprimento de cinco regras para que a isenção de Portfolio Loan seja aplicável, sendo a regra de 10-percent shareholder a mais sensível.

10-percent shareholder

A regra do 10-percent shareholder depende fundamentalmente do tratamento fiscal dado à empresa offshore para o fisco dos EUA (IRS – Internal Revenue Service) e da estrutura de investimentos.

Apesar da isenção de impostos sobre os juros dos empréstimos, é importante ressaltar que é requerido que esses valores sejam expostos ao IRS, por meio do Form 1042-S, demonstrando também o tratamento fiscal dado à empresa offshore, se Partnership ou Corporation.

Veja a influência de cada tipo de tratamento fiscal para a regra 10-percent shareholder:

1. Caso a empresa offshore seja considerada uma Corporation para fins ficais ao IRS, o capital utilizado para conceder o empréstimo à empresa norte-americana não poderá ser oriundo de um sócio que detenha mais de 10% do poder de voto (voting power) da empresa offshore.

2. Já na hipótese de a empresa offshore ser considerada uma Partnership para o IRS, o capital utilizado para conceder o empréstimo à empresa norte-americana não poderá ser oriundo de um sócio com mais de 10% do investimento na empresa offshore.

Conclusão

Pode-se observar que a utilização de diversas estratégias combinadas reduz de forma considerável a tributação global da estrutura, aumentando a rentabilidade e se mostrando uma excelente ferramenta para o sucesso do investimento internacional.

De forma resumida, os benefícios de cada estrutura citada neste artigo são:

• Double Corp — Estrutura composta por uma empresa norte-americana detida por uma empresa offshore, contendo empréstimo entre elas, para diferimento do imposto de 30% sobre dividendos (ou sobre o pagamento de juros) nos EUA;
• Portfolio Loan Exemption — Empréstimo com juros, que reduzem a base fiscal de tributação de empresas norte-americanas e possuem isenção de impostos sobre pagamento de juros a estrangeiros, mediante o cumprimento de diversos requisitos.
• Leveraged Blocker — Estrutura Double Corp, contendo empréstimos entre as empresas com juros e que obedecem às regras do Portfolio Loan Exemption.

De todo modo, ao considerar a utilização desse tipo de estratégia para realizar investimentos nos EUA, é muito importante contar com uma assessoria de especialistas tributários com profundo conhecimento e experiência nesse tipo de estratégia, para que todos os benefícios fiscais concedidos pelo governo norte-americano sejam aproveitados de forma segura e obedecendo às exigências das leis locais.

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