"Perguntas e Respostas" da Receita Federal, sobre a Lei 14.754/23, adaptada à recente Instrução Normativa 2.180 de 2024.

Como avaliar o perfil de risco de investimentos imobiliários privados nos EUA

Como avaliar o perfil de risco de investimentos imobiliários privados nos EUA

Investimentos pretendem produzir retornos, por meio de renda, valorização do capital ou uma combinação dos dois sendo que, em geral, retornos potenciais maiores implicam em mais risco. A decisão de investir em ativos imobiliários baseia-se em informações sobre os imóveis alvo e em expectativas sobre sua performance futura, sendo que o risco de mercado é a possibilidade de sofrer quebra de expectativas devido a fatores que afetam o desempenho geral do tipo de imóvel investido.

Para analisar o risco de mercado de um investimento imobiliário, a Ativore, de forma inovadora, criou um sistema de rating de risco para esta classe de ativos, com uma graduação de 1 a 10, que normaliza diversos parâmetros relevantes de mercado.

A importância do Cap Rate para mensuração do risco de um imóvel

O Cap Rate (taxa de capitalização) indica o valor de retorno esperado pelo investidor para um determinado tipo de ativo. Quanto maior o retorno esperado pelos investidores, maior sua percepção de risco em relação a um determinado ativo. O cálculo deste indicador está exemplificado na tabela a seguir:

Tabela 1: Exemplo de Cálculo do Cap Rate

Fonte: CBRE Research

Estudo de Cap Rates da CBRE

Uma das principais vantagens de investir no mercado americano é o acesso à informação atualizada e de altíssima qualidade sendo que o CBRE Research, Capital Markets and Valuation & Advisory Services, compartilha semestralmente o Cap Rate de mercado de diversos segmentos do mercado imobiliário americano.

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Estes Cap Rates representam a percepção de risco do mercado para cada um destes segmentos. Em geral quanto maior o risco percebido, maior o Cap Rate (ou rentabilidade) demandado pelo mercado para investir em determinado segmento imobiliário. A seguir são indicados os parâmetros utilizados pelo estudo para classificar os imóveis em segmentos:

  1. Tipo de propriedade, que classifica o tipo de atividade comercial realizado em determinado imóvel, podendo assumir como resultado os conhecidos setores dos imóveis – multifamily, retail, industrial, hotel e office – mas também subsetores específicos como self storage e medical buildings.
  2. Segmento de atuação, que indica em que tipo de sub-região os imóveis estão localizados, se em áreas mais centrais e densas ou em subúrbios mais afastados e menos densamente populadas.
  3. Classe (ou público alvo) da propriedade, podendo variar entre AA, A, B ou C para os multifamily, office, retail e industrial; ou luxury, full-service, select-service e economy para os hotéis.
  4. Tier regional, que divide as áreas metropolitanas (MSAs) ou áreas metropolitanas combinadas (CSAs) em 3 grupos, assumindo os valores Tier I, Tier II e Tier III.

Modelo de rating de risco da Ativore

Uma vez que todos os Cap Rates de mercado são conhecidos e ordenados, o modelo da Ativore exclui os valores outliers (observações atípicas que apresentam afastamento dos outros valores da série) e gera um rating de 1 a 10 que indica o perfil de risco do ativo, auxiliando o investidor a avaliar se os retornos projetados estão condizentes com este perfil individualmente. Este rating indica o perfil de risco do ativo sendo:

  • De 1 a 4: Defensive
  • De 4 a 6: Balanced
  • Acima de 6: Aggressive

Para exemplificar, a seguir é apresentada uma simulação da ferramenta. No exemplo é possível perceber que um Investimento Exemplo do tipo Prédio Residencial Multifamiliar no subúrbio para classe B em uma região Tier II possui um Cap Rate de Mercado de 5,33. Esse valor, após normalizado, indica um rating de risco de mercado de 3, portanto um perfil defensivo.

Imagem 1: Exemplo de Cálculo de Rating de Risco de Mercado
Fonte: Próprio

É importante dizer que é papel de cada investidor entender e buscar a combinação ideal de ativos com diversos perfis de risco para si, mas sempre levando-se em consideração que a montagem de um portfólio diversificado é a melhor forma de otimizar a relação risco-retorno, como propõe a Ativore.

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